Amortizar a dívida do imóvel ou investir no mercado imobiliário?

Ter uma dívida de longo prazo não é algo agradável, já que compromete a renda e pode gerar problemas mais sérios em momentos de crise financeira. Contudo, é difícil encontrar alguém que possa pagar um imóvel à vista, o que faz do financiamento uma opção viável para ter a casa própria.

Com a chegada do fim do ano e o pagamento do 13º salário e outras bonificações, é comum surgir a dúvida sobre o que fazer com o dinheiro extra. Entre as possibilidades estão a de adiantar as parcelas do financiamento ou guardá-lo para investir. A recomendação é colocar os cálculos na ponta do lápis para saber, na prática, o que vale mais a pena.

Antes de decidir qual caminho seguir, é preciso entender o conceito de amortização, que se refere ao adiantamento do pagamento das parcelas de uma dívida. Ao quitar o valor de novembro, por exemplo, o pagador também pode adiantar o pagamento parcial ou total de dezembro.

Uma estratégia para pagar menos na amortização é adiantar as últimas parcelas em vez das próximas, já que, com o passar do tempo, o valor aumenta por conta da correção de taxas e juros atualizados.

Outra forma de amortizar o valor do imóvel é pelo saldo devedor. Neste caso, se o comprador, em vez de quitar algumas parcelas do financiamento, paga um valor para diminuir o total da dívida.

Segundo a professora de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Myrian Lund, a amortização é uma estratégia válida, mas as pessoas não podem se esquecer de ter uma reserva de emergência, que cubra todos os gastos por um período de três a seis meses. Por isso, ela aconselha que não se use todo o dinheiro disponível para pagar o financiamento.

Pagar ou investir

Antes de amortizar, a orientação é conferir o Custo Efetivo Total (CET) do imóvel e, depois, comparar com o rendimento do investimento imobiliário. O CET considera outras cobranças além da atualização da taxa de juros, como seguro e taxa de administração. Se o valor for menor do que a rentabilidade, pode não ser válido antecipar as parcelas.

Entre as vantagens de adiantar o pagamento do imóvel estão a menor duração da dívida, a redução do valor de juros e taxas e o fim das preocupações futuras com a perda de emprego e outros imprevistos. Se o comprador parar de pagar as parcelas, dependendo do valor devido e do tempo de atraso, a empresa financiadora pode leiloar o imóvel.

No entanto, ter o prazo maior para o financiamento também traz a vantagem de diluição do valor em parcelas que não estrangulam o orçamento, como explica a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Com o menor comprometimento da renda, é mais fácil continuar poupando durante o período de pagamento das prestações. O valor poupado pode ser investido e o retorno financeiro pode auxiliar na quitação do imóvel no futuro.

Onde investir

Para quem deseja começar a investir no mercado imobiliário, há opções tanto de investimentos de renda fixa , quanto variável. A primeira modalidade inclui investimentos em Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LH).

A LCI é emitida por instituições financeiras que desejam financiar empreendimentos. Já o CRI é oferecido por companhias securitizadoras. Neste caso, o investidor compra os títulos para antecipar créditos a uma empresa.

Por fim, as LHs são títulos vinculados ao crédito imobiliário e emitidos por diversas instituições financeiras, como bancos, companhias hipotecárias e sociedades de crédito imobiliário.

Na renda variável, os investimentos oferecem mais riscos financeiros e maior oportunidade de rentabilidade para o investidor. Entre as alternativas estão os fundos de investimento imobiliário (FIIs). Os investidores, chamados de cotistas, aplicam em conjunto e repartem os ganhos de modo proporcional ao valor investido.